Kira hukuku: ev sahibi mi kiracı mı? Kira ve kat mülkiyeti büroları için konumlandırma ve web sitesi

Kira hukuku neden net bir konumlandırma ister?

„mietrecht anwalt in der nähe“ (yakınımdaki kira avukatı) ya da „mietrecht anwalt wien“ diye arayan kişinin acil bir sorunu vardır. Bu, alanı web siteleri için cazip kılar: çok arama, yüksek aciliyet, net yerel niyet. Sorun dosya değerindedir. Başvuruların büyük kısmı küçük tutarlarla ilgilidir ve birçok kişi ücretsiz bir yanıt bekler. Herkese her şeyi sunan, günlerini reddetmek ya da değerinin altında yürütmek zorunda kaldığı dosyalar için telefonda geçirir.

Çözüm, daha web sitesinde süzgeç görevi gören bir konumlandırmadır. Bu, yalnızca büyük dosyaları kabul edeceğiniz anlamına gelmez. Ziyaretçilerin birkaç saniyede doğru yerde olup olmadıklarını anlamaları anlamına gelir: Ev sahiplerini mi kiracıları mı temsil ediyorsunuz? Bireysel mi kurumsal mı mülk sahiplerini? Konut mu iş yeri mi? Yönetim şirketleri ve kat malikleri toplulukları için çalışıyor musunuz? Uzmanlaşma üzerine genel düşünceler Bürolar için niş ve konumlandırma yazısında; burada kira ve kat mülkiyeti hukukunun özellikleri ele alınıyor.

Ev sahibi, kiracı ya da ikisi: üç model

Meslek kurallarına göre her iki ülkede de ev sahiplerini ve kiracıları temsil edebilirsiniz, yalnızca aynı işte birbirine karşı değil. Avusturya'da § 10 Abs 1 RAO, aynı ya da bağlantılı bir işte karşı tarafın temsilini yasaklar; Almanya'da § 43a Abs. 4 BRAO çatışan menfaatlerin temsilini yasaklar. Kat mülkiyetinde bu özellikle hassastır: Bir kat malikleri topluluğu ya da yöneticisi için düzenli çalışan, tek tek malikleri topluluğa karşı temsil edemez. Web sitesindeki net konumlandırma bu tür çatışmaları azaltır, çünkü karşı taraf baştan başvurmaz.

Avusturya ve Almanya: neler farklı?

Avusturya ve Almanya'daki kira hukuku bürolarının siteleri ilk bakışta benzer görünür, arkalarındaki hukuk ise öyle değildir. Bunu arama terimlerinden anlarsınız: Avusturya'da „Richtwertmietzins“ (referans kira), „Befristung Mietvertrag“ (süreli kira sözleşmesi) ya da „Schlichtungsstelle“; Almanya'da „Mietpreisbremse“ (kira freni), „Eigenbedarfskündigung“ (ihtiyaç nedeniyle fesih) ya da „Fachanwalt Mietrecht“ aranır.

Avusturya'da: MRG, WEG 2002 ve Schlichtungsstelle

Avusturya'daki her kira hukuku danışmanlığının temel sorusu şudur: Kira sözleşmesi MRG'nin tam uygulamasına mı, kısmi uygulamasına mı giriyor, yoksa hiç girmiyor mu? Kira belirleme, süre sınırlaması ve fesih koruması buna bağlıdır. Web sitesi ziyaretçileriniz de tam olarak bu soruyu sorar, yalnızca kavramları bilmeden. Eski binaların, teşvikli yeni binaların ve müstakil evlerin neden farklı muamele gördüğünü sade bir dille anlatan bir sayfa, hem kiracı hem ev sahibi büroları için güçlü bir giriş noktasıdır.

Buna Schlichtungsstelle eklenir. Böyle bir kurul kurmuş belediyelerde, örneğin Viyana'da, § 37 MRG kapsamındaki işlemler, örneğin ana kiranın ya da yan giderlerin denetimi, önce orada başlatılmalıdır. Prosedür taraflar için ucuzdur ve kiracılar orada sıklıkla kiracı örgütleri tarafından temsil edilir. Web sitenizde Schlichtungsstelle'nin ne zaman yetkili olduğunu ve orada müvekkilleriniz için ne yaptığınızı anlatın. Ev sahipleri için bu başlı başına bir argümandır: Deneyimli bir kiracı örgütünün karşısındadırlar ve iyi hazırlanmalıdırlar.

WEG 2002'ye göre kat mülkiyetinde konu, malikler topluluğunun kararları, yedek akçe, yönetici yükümlülükleri ve malikler arasındaki uyuşmazlıklardır. 2022 WEG değişikliğinden bu yana, diğerlerinin yanı sıra karar almada kolaylaştırılmış kurallar ve yedek akçeye asgari katkı geçerlidir. Bu tür değişiklikler, yönetim şirketlerinin okuyup ilettiği makaleler için iyi bir fırsattır.

Almanya'da: BGB, WEMoG ve Fachanwalt

Alman kira hukuku BGB'de düzenlenir ve Federal Yüksek Mahkeme'nin (BGH) içtihatlarıyla yoğun biçimde şekillenmiştir. Tipik arama nedenleri ihtiyaç nedeniyle fesih, yerel emsal kiraya kadar kira artışı, kira freni, boya badana yükümlülükleri ve yan giderlerdir. Konut kirası davalarında Amtsgericht yetkilidir ve orada avukatla temsil zorunluluğu yoktur. Bu yüzden birçok kiracı ve bireysel ev sahibi bir büroya ihtiyaç duyup duymadığını merak eder. Web siteniz bu soruyu sorulmadan önce yanıtlamalıdır.

WEMoG, 1.12.2020 itibarıyla kat mülkiyeti hukukunu yeniden düzenledi: Ortak mülkü kat malikleri topluluğu yönetir, yöneticinin yetkileri arttı ve karar iptal davaları topluluğa karşı açılır (§ 44 WEG). Malikler ayrıca sertifikalı bir yönetici talep edebilir. Bürolar için bunun anlamı şudur: Kat mülkiyeti yönetimleri; karar iptalleri, aidat alacağı davaları ve karar yetkisine ilişkin sorular için güvenilir muhataplara ihtiyaç duyar.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (kira ve kat mülkiyeti hukuku uzman avukatı) Almanya'da, Google'da da güçlü bir sinyaldir: „fachanwalt für mietrecht“ sık aranan bir terimdir. Fachanwaltsordnung, özel teorik bilgi ve başvurudan önceki beş yılda en az 60'ı mahkeme süreci olmak üzere en az 120 dosya ister (§ 5 Abs. 1 lit. j FAO). Unvanı tam olarak verildiği şekliyle kullanın. Unvanınız yoksa, buna uygun teorik bilgiyi kanıtlayabiliyor ve alanda kayda değer ölçüde çalışıyorsanız „Tätigkeitsschwerpunkt Mietrecht“ (faaliyet odağı kira hukuku) ibaresini kullanabilirsiniz (§ 7 Abs. 1 BORA). Ayrıntılar Almanya'da avukatlar için reklam ve Avusturya'da avukatlar için reklam yazılarında.

Kiracı dernekleri: rakip mi süzgeç mi?

„mietrecht anwalt kostenlose beratung“ (kira avukatı ücretsiz danışmanlık) sık aranan bir terimdir ve dürüst yanıt çoğu zaman şudur: Var, ama bir büroda değil. Avusturya'da Mietervereinigung ve Mieterschutzverband üyelerine danışmanlık verir, Arbeiterkammer birçok eyalette danışmanlık yapar ve Viyana'da belediye Mieterhilfe ile ücretsiz ilk bilgilendirme sunar. Almanya'da kiracı dernekleri § 7 RDG uyarınca üyelerine hukuki danışmanlık verebilir; ev sahipleri için Haus & Grund dernekleri vardır. Üyeler makul bir yıllık aidat karşılığında orada danışmanlık alır, kimi zaman hukuki koruma güvencesiyle.

Kiracı bürosu olarak bu tekliflere fiyatla üstün gelemezsiniz. Web siteniz bir büronun ne zaman daha iyi yol olduğunu anlattığında kazanırsınız: tahliye davalarında ve fesihlerde, yüksek iade taleplerinde, iş yeri kiralarında, derneğin temsil edemediği ya da etmek istemediği durumlarda ve derneğin maliyet avantajının ortadan kalktığı hukuki koruma sigortalılarında. Ev sahibi bürosu olarak aynı mantığı tersinden kullanırsınız: Karşı tarafın iyi örgütlendiğini bilen, erkenden danışmanlık alır.

Sürekli müvekkil olarak bina ve site yönetim şirketleri

Birçok kira hukuku bürosu için yönetim şirketleri, ticaret hukuku büroları için vergi danışmanları ne ise odur: Sürekli dosya getirirler, işi bilirler ve hızlı, güvenilir çalışan bir büroya değer verirler. Bunun için neredeyse hiç arama yapılmaz („anwalt hausverwaltung“, yönetim şirketi avukatı, az hacimlidir). Web sitesi burada farklı çalışır: Bir yöneticinin ilk görüşmeden sonra büronun kendi süreçlerine uyup uymadığını kontrol etmek için açtığı sayfadır. Orada aradığı şey somuttur.

Her iki ülkede de katı bir sınır geçerlidir: Dosya yönlendirmesi için komisyon ya da başka bir menfaat veremezsiniz; Almanya'da § 49b Abs. 3 BRAO, Avusturya'da meslek icra kuralları (§ 47 Abs 3 Z 6 RL-BA 2015) uyarınca. Tavsiyeler geri ödemeyle değil, iyi işle gelir. Şuna da dikkat edin: Bir kat mülkiyeti yönetimini temsil ediyorsanız, daha sonra tek tek malikleri topluluğa karşı temsil etmeniz çoğu zaman mümkün değildir. Komisyonsuz tavsiyelerin nasıl işlediğini Bürolar için tavsiyeler yazısı anlatıyor. Bir yöneticiyle ilk buluşma için, yönetim şirketleri sayfanıza QR kodlu iyi bir kartvizit işe yarar; ücretsiz kartvizit oluşturucu bunu birkaç dakikada hazırlar.

İkinci ve sıklıkla hafife alınan kanal, gayrimenkul odaklı vergi danışmanlığı bürolarıdır. Bir ev sahibi bürosunun aradığı bireysel ev sahiplerine ve apartman sahiplerine tam da onlar bakar ve kendi müvekkillerinin de kira hukukuna ilişkin soruları olur. Bu büroların web sitelerini nasıl kurduğunu Gayrimenkul odaklı vergi danışmanlığı için web sitesi yazısı gösteriyor; işbirliğini içerik olarak hazırlamanıza da yardımcı olur.

Bir kira ve kat mülkiyeti bürosunun sayfa yapısı

Her hukuk alanında olduğu gibi: on maddeli tek bir „Kira hukuku“ sayfası değil, her konu için bir sayfa. Hizmet başına iyi bir sayfanın nasıl kurulduğunu Büro web sitesinde faaliyet alanları yazısı anlatıyor. Kira hukukunda sayfalar konumlandırmaya bağlıdır.

Her sayfaya ilk görüşmelerde sürekli gelen soruları ve kimi temsil ettiğinize dair net bir ifadeyi ekleyin. Sayfanın en üstündeki „Kira işlerinde yalnızca ev sahiplerini temsil ediyoruz“ gibi bir cümle hem size hem başvuranlara zaman kazandırır.

Standart dosyalar için fiyatlar: fesih, tahliye, karar iptali

Kira hukuku, birçok dosya benzer şekilde ilerlediği için şeffaf fiyatlara az sayıda alan kadar uygundur. Yönetim şirketleri bunu bekler bile. Kurallar iki ülkede farklıdır.

• Avusturya: Ücretler götürü olarak da serbestçe kararlaştırılabilir (§ 16 Abs 1 RAO). Yani web sitesine örneğin „Ev sahipleri için fesih yazısı: götürü 290 euro + KDV“ yazabilirsiniz. Bireylere brüt fiyat belirtin; şirketler ve yönetimler için açıklamalı net fiyatlar yaygındır. Davada RATG'ye (avukatlık ücret tarifesi kanunu) göre masraf iadesinin ayrı bir konu olduğunu açıklayın.
• Almanya: Mahkeme dışı işler için götürü ücret kararlaştırabilirsiniz (§ 4 RVG, § 3a RVG uyarınca metin şeklinde). Mahkeme süreçlerinde yasal ücretlerin altına inilemez (§ 49b Abs. 1 BRAO); bu yüzden „300 euroya komple tahliye davası“ gibi bir götürü fiyat sorunludur. Anlaşma yoksa tüketicilerle ilk danışmanlık KDV hariç 190 euro ile sınırlıdır (§ 34 RVG).
• Her iki ülke: Götürü ücrete neyin dahil olduğunu ve neyin olmadığını (mahkeme harçları, icra memuru, bilirkişi raporları) belirtin ve açıklamasız „başlayan“ fiyatlar yazmayın.

Bulunmak: arama terimleri ve arama sonuçları

Kira hukuku yerel bir alandır. Arayanlar neredeyse her zaman bir yer adı girer ya da „yakınımda“ diye arar. Bakımlı bir Google İşletme Profili, her konu için bir sayfa ve metinde net bir yer referansı temeldir; ayrıntılar Avukatlar için SEO yazısında. Konumlandırma için belirleyici olan arama sonuçlarındaki başlıktır: Daha tıklamadan süzer.

• „Mietrecht | Kanzlei Steiner“ yerine „Mietrecht für Vermieter in Wien | Kanzlei Steiner“ (Viyana'da ev sahipleri için kira hukuku)
• „Fachanwältin für Mietrecht Berlin: Eigenbedarf, Räumung, WEG“ (Almanya'da, unvanla)
• Yönetimlerin ve maliklerin bulduğu bir sayfa için „Beschlussanfechtung WEG: Fristen und Ablauf | Kanzlei …“ (karar iptali: süreler ve işleyiş)

Kira hukuku sitelerinde sık yapılan hatalar

• Taraf seçilmemiş: Aynı paragrafta ev sahiplerine ve kiracılara kur yapan metinler. İkisi de kendini muhatap hissetmez.
• Yem olarak „ücretsiz danışmanlık“: Karşılayamayacağınız çok sayıda başvuruya ve geri aramada hayal kırıklığına yol açar.
• Ülkeler karıştırılmış: Viyana'daki bir sitede „Mietpreisbremse“, Münih'teki bir sitede „Richtwertmietzins“. Bu güvensizlik yaratır ve güven kaybettirir.
• Eskimiş hukuk: WEMoG'dan ya da 2022 WEG değişikliğinden önce yazılmış kat mülkiyeti sayfaları.
• Yönetim şirketleri için sayfa yok: En değerli müvekkiller olmalarına ve özellikle uygun bir büro aramalarına rağmen.
• Form tüm dosyayı soruyor: Çatışma kontrolü için ad, iletişim, rol (ev sahibi, kiracı, yönetim) ve tek cümlelik konu yeterlidir.