Najvažnije ukratko
- Mandati za nekretnine nastaju iz konkretnih povoda: kupnja, prodaja, prvo iznajmljivanje, nasljedstvo. Svakom povodu dajte vlastitu stranicu umjesto jedne zbirne stranice „Nekretnine“.
- Pišite riječima svojih klijenata i svoje zemlje: „Steuerberater Immobilien Vermietung“ (porezni savjetnik za najam nekretnina), ImmoESt i pretporez u Austriji, rok špekulacije, amortizacija (AfA) i granica od 15 % u Njemačkoj.
- Najmodavci uspoređuju cijene: raspon cijena po nekretnini i kratak obrazac za upit filtriraju bolje od „cijena na upit“.
- Online funkcionira ako je suradnja jasno opisana; za pretrage „u blizini“ ipak trebate uredan Google profil.
- Agenti za nekretnine, upravitelji zgrada i javni bilježnici snažni su partneri za preporuke, sve dok se ne plaća provizija (§ 84 WTBG 2017, § 9 StBerG).
Ovaj članak je opća informacija, a ne pravno ili porezno savjetovanje u pojedinačnom slučaju. Zakoni, strukovne smjernice i članarine komora se mijenjaju: pojedinosti prije odluke provjerite kod svoje komore, nadležnog tijela ili strukovnog udruženja.
Kako najmodavci i investitori traže porezno savjetovanje
Tko iznajmljuje stan ili kupuje stambenu zgradu, rijetko traži „porezno savjetovanje“ općenito. Traži s konkretnim povodom i često pod vremenskim pritiskom: kupoprodajni ugovor je kod javnog bilježnika, stigla je prva najamnina, prodaja je pred vratima i pitanje je hoće li nastati porez. Tipični pojmovi za pretraživanje to jasno pokazuju: „steuerberater immobilien vermietung“ (porezni savjetnik za najam nekretnina), „steuerberater immobilienkauf“ (porezni savjetnik za kupnju nekretnine), „steuerberater immobilien kosten“ (troškovi poreznog savjetnika za nekretnine) ili jednostavno „steuerberater immobilien in der nähe“ (porezni savjetnik za nekretnine u blizini).
Za Vašu web-stranicu to znači dvoje. Prvo, za svaki od tih povoda mora postojati stranica koja odgovara upravo na to pitanje. Drugo, potražnja je povremena: najmodavki s dva stana trebate svake godine za prijavu, ali savjet pri kupnji možda tek svakih deset godina. Tko u odlučujućem trenutku nije pronađen, gubi mandat u korist ureda koji je upravo na vrhu. Klijente s nekretninama zato dugoročno ne pridobivate jednom kampanjom, nego stranicama koje se pronalaze tijekom cijele godine.
| Povod | Tipična pretraga | Na što stranica mora odgovoriti |
|---|---|---|
| Prvo iznajmljivanje | steuerberater vermietung, steuererklärung vermietung | Koji prihodi, koji su troškovi odbitni, od kada treba prijava, što Vi preuzimate |
| Kupnja nekretnine za ulaganje | steuerberater immobilienkauf, steuerberater immobilien investor | Što razjasniti prije potpisa: podjela na zemljište i zgradu, financiranje, PDV, pravni oblik |
| Prodaja | immobilienertragsteuer (AT), spekulationsfrist immobilie (DE) | Nastaje li porez, otprilike koliko, koje iznimke postoje, tko što izračunava |
| Nasljedstvo ili darovanje | steuerberater erbschaft immobilie, immobilie schenken steuer | Porez na promet nekretnina ili porez na nasljedstvo, nastavak najma, kasnija prodaja |
| Više nekretnina, portfelj | steuerberater immobilien gmbh, vermögensverwaltende gmbh | Kada se društvo može isplatiti i što govori protiv toga, bez paušalnih obećanja |
Stranice po povodu umjesto jedne stranice „Nekretnine“
Mnogi uredi navode nekretnine kao ključnu riječ na popisu usluga: „Vermietung und Verpachtung“ (najam i zakup) između obračuna plaća i preoblikovanja društava. To nije dovoljno ni za Google ni za ljude. Zasebna stranica po povodu rangira se za odgovarajuću pretragu, agenti je mogu proslijediti kao poveznicu i odgovara na pitanja koja bi inače ispunila prvi razgovor. Kako izgraditi pojedinu stranicu usluge opisuje vodič o područjima djelovanja na web-stranici ureda; koje stranice porezni ured treba u cjelini, obrađuje članak Web-stranica Vašeg ureda poreznog savjetnika.
| Stranica | Za koga | Što ide na nju |
|---|---|---|
| Porezno savjetovanje za najmodavce | Privatni najmodavci s jednom do deset jedinica | Godišnja prijava, odbitni troškovi, amortizacija, dokumenti po godini, raspon cijena po nekretnini |
| Kupnja nekretnine | Kupci nekretnina za ulaganje | Porezna pitanja prije potpisa, tijek savjetovanja pri kupnji, što Vam je za to potrebno |
| Prodaja nekretnine | Prodavatelji privatnih nekretnina | ImmoESt (AT) odnosno privatni poslovi otuđenja (DE), iznimke, suradnja s javnim bilježnikom |
| Nasljeđivanje i darovanje nekretnina | Nasljednici, obitelji, prenositelji | Porezi pri prijenosu, pitanja o nastavku najma ili prodaji nakon toga |
| Investitori i društva za nekretnine | Tko drži ili razvija više nekretnina | Pitanja pravnog oblika, bilanciranje, razgovori o financiranju, stalna podrška |
Svaka stranica počinje rečenicom koja izravno oslovljava povod i završava jasnim sljedećim korakom. Dva primjera uvoda koji odgovara pretrazi:
- „Iznajmljujete stan u Beču i ne znate što možete odbiti? Preuzimamo Vašu prijavu prihoda od najma i zakupa i unaprijed Vam kažemo koliko će koštati.“
- „Želite prodati iznajmljeni stan i pitate se je li rok špekulacije već istekao? Provjerit ćemo to prije termina kod javnog bilježnika kako poslije ne bi bilo iznenađenja.“
Pritom ostanite objektivni. „Specijalist za nekretnine“ ili „stručnjak za porez na nekretnine“ smije stajati samo ondje gdje možete dokazati iskustvo i znanje, primjerice brojem najmodavaca koje savjetujete, predavanjima ili usavršavanjima. U Njemačkoj to izričito zahtijeva § 9 st. 3 BOStB, a u obje zemlje zavaravajuće oglašavanje nije dopušteno. Ured koji tako jasno zauzme nišu od toga posebno profitira; kako općenito pronaći i pokazati specijalizaciju opisuje članak Pronaći nišu i pokazati je na web-stranici.
Teme koje traže klijenti s nekretninama
Stručni članci osobito su učinkoviti za urede usmjerene na nekretnine jer su pitanja vrlo konkretna i postavljaju se svake godine iznova. Važno je da koristite pojmove svoje zemlje. Članak o „Spekulationsfrist“ (rok špekulacije) nikome ne pomaže u Grazu, a tekst o ImmoESt nitko ne traži u Berlinu. Sljedeći pregled prikazuje teme koje se u obje zemlje najčešće pretražuju. Brojke odgovaraju datumu objave ovog članka; provjerite ih prije objave na svojoj web-stranici.
| Tema | Austrija | Njemačka |
|---|---|---|
| Prodaja privatnih nekretnina | Immobilienertragsteuer (ImmoESt, porez na dobit od nekretnina): posebna porezna stopa od 30 % na dobit od prodaje (§ 30a EStG 1988), neovisno o trajanju posjedovanja | Oporezivo samo unutar 10 godina od stjecanja (§ 23 st. 1 br. 1 EStG), po osobnoj poreznoj stopi |
| Važne iznimke | Oslobođenje za glavno prebivalište, oslobođenje za vlastitu izgradnju; paušalni izračun za tzv. staru imovinu (Altvermögen) | Vlastito korištenje u godini prodaje i u dvije godine prije |
| Tko izračunava porez | Najčešće javni bilježnik ili odvjetnički ured kao zastupnik stranke putem samoizračuna (§ 30c EStG 1988) | Porezna uprava putem prijave poreza na dohodak prodavatelja |
| Amortizacija zgrade | U pravilu 1,5 % godišnje kod najma za stanovanje; udio zemljišta se ne amortizira | Linearno 2 %, kod dovršetka prije 1925. 2,5 %, za stambene zgrade dovršene od 2023. 3 % (§ 7 st. 4 EStG), za nove stambene zgrade pod uvjetima 5 % degresivno (§ 7 st. 5a EStG) |
| Obnova nakon kupnje | Razgraničenje održavanja, popravka i izgradnje s različitom raspodjelom | Granica od 15 %: obnova iznad 15 % troškova stjecanja zgrade u prve tri godine smatra se troškovima izgradnje (§ 6 st. 1 br. 1a EStG) |
| PDV kod najma | Najam stanova u načelu uz 10 % PDV-a i odbitak pretporeza; ispravak pretporeza kod nekretnina tijekom dugog razdoblja | Najam stanova oslobođen PDV-a (§ 4 br. 12 UStG), opcija samo kod poslovnog najma poduzetnicima (§ 9 UStG) |
| Porez na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer) | 3,5 % pri kupnji; kod besplatnog stjecanja stupnjevana stopa od 0,5 % do 3,5 % vrijednosti nekretnine (§ 7 GrEStG 1987) | Ovisno o saveznoj zemlji između 3,5 % i 6,5 % kupoprodajne cijene |
| Stalne teme | Liebhaberei (hobi djelatnost) kod dugogodišnjih gubitaka od najma, kratkoročni najam | Porez na nekretnine nakon reforme (nove vrijednosti od 1. 1. 2025.), kuće za odmor, gubici od najma |
Austrija: ImmoESt, najam i zakup, pretporez
U Austriji je Immobilienertragsteuer (porez na dobit od nekretnina) najjača tema pretraživanja jer od 2012. u načelu obuhvaća svaku privatnu prodaju zemljišta i nekretnina. Dobar članak objašnjava stopu od 30 %, oslobođenje za glavno prebivalište, paušalni izračun za staru imovinu te, važno za suradnju, da ImmoESt najčešće uplaćuje javni bilježnik ili odvjetnički ured u okviru samoizračuna. Vaša uloga poreznog savjetnika je prije toga (provjera iznimki, utvrđivanje troškova stjecanja) i nakon toga (prijava, opcija redovnog oporezivanja, gubici).
Kod prihoda od Vermietung und Verpachtung (najam i zakup) klijenti traže odbitne troškove, amortizaciju i podjelu na zemljište i zgradu. Kod pretporeza riječ je o tome isplati li se odreći oslobođenja za male poduzetnike, o 10 % PDV-a na najamnine stanova i o ispravku pretporeza ako se stan kasnije proda bez PDV-a ili koristi privatno. Te teme dobro odgovaraju kratkim, datiranim člancima s primjerom izračuna bez podataka o klijentima.
Njemačka: rok špekulacije, amortizacija, porez na nekretnine, granica od 15 %
U Njemačkoj prodavatelji ponajprije traže Spekulationsfrist (rok špekulacije): prema § 23 EStG privatna prodaja oporeziva je samo ako između stjecanja i prodaje nije prošlo više od deset godina, a ni tada ako su vlasnici sami stanovali u nekretnini u godini prodaje i u dvije godine prije. Kupci pitaju za AfA (amortizaciju), dakle koliko kupoprodajne cijene mogu godišnje otpisati, i za granicu od 15 %: tko u prve tri godine nakon kupnje u obnovu uloži više od 15 % troškova stjecanja zgrade (bez PDV-a), te troškove ne može odmah odbiti, nego ih mora amortizirati tijekom vijeka uporabe.
Reforma poreza na nekretnine (Grundsteuer) dovela je mnoge vlasnike u porezne urede, ali za Vas je to često puno posla za mali honorar. Koristite tu temu na web-stranici kao ulaz, a ne kao glavnu uslugu: aktualan članak koji općenito objašnjava pitanja o rješenjima i žalbama, a na kraju upućuje na Vašu stalnu podršku najmodavcima.
Cijene i upit: najmodavci uspoređuju
Privatni najmodavci paze na cijenu. Mnogi su prije sami ispunjavali prijavu i pitaju se isplati li se ured. Tko na web-stranici napiše „honorar po dogovoru“, dobiva upite koji nestanu nakon prve ponude i pozive u kojima se pita samo za cijenu. Iskren raspon cijena bolje filtrira.
- Cijena po nekretnini ili jedinici: „Prijava prihoda od najma i zakupa za jedan stan od … eura, svaka dodatna jedinica od … eura.“ Navedite što je uključeno, a što se dodatno naplaćuje (prvo evidentiranje, savjetovanje pri kupnji, ispravak pretporeza).
- Savjetovanje po povodu zasebno: provjera kupnje ili savjetovanje pri prodaji kao paušal ili po satu, s iskrenim rasponom.
- Austrija: honorari se slobodno ugovaraju; jasno navedite jesu li cijene bruto ili neto.
- Njemačka: StBVV (uredba o naknadama poreznih savjetnika) vrijedi i za prijave prihoda od najma i zakupa. Paušali i odstupajuće naknade zahtijevaju sporazum u tekstualnom obliku (§ 4 StBVV); zato cijene na web-stranici formulirajte kao „od“ ili kao primjer.
Obrazac za upit pita samo ono što Vam je potrebno za procjenu: povod (najam, kupnja, prodaja, nasljedstvo), broj i vrstu nekretnina, mjesto, postoji li već porezni broj odnosno prijave iz prethodnih godina te željeni termin. Kupoprodajni i najamni ugovori stižu tek nakon prvog razgovora putem portala. Popis potrebnih dokumenata, primjerice kupoprodajni ugovor, ugovori o najmu, ugovor o kreditu s pregledom kamata, obračuni režijskih troškova i računi za popravke, štedi Vama i Vašim klijentima dodatna pitanja.
Popis dokumenata za najmodavce
Besplatno izradite popis dokumenata za najam, kupnju ili prodaju koji možete povezati na web-stranici ili poslati nakon prvog razgovora.
Funkcionira li „online“ kod mandata s nekretninama?
Da, i kod najmodavaca često bolje nego kod drugih klijenata. Tko živi u Beču, a iznajmljuje u Grazu, ili iz Münchena drži stan u Leipzigu, nije vezan ni za jedno mjesto. Dokumenata nije mnogo i lako se šalju digitalno: ugovori o najmu, izvodi s računa, obračuni upravitelja zgrade. Pretrage poput „steuerberater immobilien online“ (porezni savjetnik za nekretnine online) rjeđe su od lokalnih, ali imaju jasnu namjeru.
Opišite suradnju
Kako stižu dokumenti (portal, učitavanje, aplikacija), kada su Vam tijekom godine potrebni, kako se održavaju sastanci (video, telefon, osobno).
Pišite nadregionalno
Recite da savjetujete najmodavce u cijeloj zemlji, a ipak navedite svoju lokaciju kako bi lokalne pretrage funkcionirale.
Održavajte Google profil
Za „porezni savjetnik za nekretnine u blizini“ odlučuje profil: kategorija porezni savjetnik, usluge povezane s nekretninama, aktualne fotografije.
Pazite na razlike između zemalja
Austrijski uredi ne savjetuju automatski porezno i o njemačkim nekretninama. Ako radite prekogranično, recite točno za koju zemlju i s kim.
Napomena o razgraničenju: mnogi koji traže pomoć oko nekretnina zapravo imaju problem iz stanarskog prava, primjerice povećanje najamnine, otkaz ili spor oko režijskih troškova. Za web-stranicu to znači: jasno razgraničite što radite porezno i za pravna pitanja preporučite odvjetnički ured. Kako se uredi pozicioniraju u stanarskom pravu opisuje članak Stanarsko pravo: pozicioniranje za najmodavce ili najmoprimce; takav ured prirodan je partner za suradnju.
Agenti, upravitelji zgrada, javni bilježnici: Vaša mreža preporuka
Najčešći prigovor poreznih savjetnika za nekretnine glasi: „Moji poslovi dolaze preko agenata i javnih bilježnika.“ To je često točno. No i ta preporuka završava Google pretragom Vašeg imena, a tada web-stranica mora potvrditi ono što je agentica rekla. Web-stranica i mreža stoga nisu suprotnost: web-stranica Vas čini preporučljivim. Kako to općenito funkcionira opisuje vodič Preporuke i mreža kontakata za urede.
| Partner | Kada se pojavljuje pitanje | Što im možete dati |
|---|---|---|
| Agenti za nekretnine | Pri prodaji („Moram li to oporezovati?“) i pri kupnji nekretnine za ulaganje („Isplati li se to porezno?“) | Poveznicu na Vaše stranice o kupnji i prodaji, posjetnice, kratko stručno predavanje za tim |
| Upravitelji zgrada | Kod godišnjeg obračuna, kod sanacija i kod promjene vlasnika | Upute koje podatke iz obračuna najmodavci trebaju za prijavu, popis dokumenata |
| Javni bilježnici | Kod kupoprodajnog ugovora, darovanja i predaje; u Austriji kod samoizračuna poreza na promet nekretnina i ImmoESt | Stručnu razmjenu kod prethodnih poreznih pitanja; javni bilježnici su nepristrani i suzdržano preporučuju |
| Odvjetnici za stanarsko pravo i pravo nekretnina | Kod sporova, ugovora o najmu i etažnog vlasništva | Uzajamnu preporuku za drugu stranu pitanja |
| Banke i savjetnici za financiranje | Kod financiranja nekretnine za ulaganje | Dokumente o prihodima od najma, razgovor prije odluke o kreditu |
Dobri partneri preporučuju Vas kada točno znaju za što stojite. „Radi poreze“ slaba je preporuka, „Prije termina kod bilježnika provjerava nastaje li pri prodaji ImmoESt“ snažna. Zato agentima i upraviteljima zgrada dajte poveznice na pojedine stranice umjesto na početnu i ostavite im posjetnicu s QR kodom do odgovarajuće stranice; za to možete besplatno koristiti generator posjetnica.
Ako suradnje prikazujete na web-stranici, učinite to tako da ostane jasno: to su odvojena poduzeća s vlastitim uslugama. I pitajte u prvom razgovoru ili u obrascu kako su Vas klijenti pronašli. Nakon nekoliko mjeseci vidjet ćete koja Vas agentica ili koji upravitelj zgrade doista preporučuje i gdje se za njegovanje odnosa isplati jedna kava.
Tipične greške na web-stranicama poreznih ureda za nekretnine
Ovako je ispravno
- Jedna stranica po povodu: najam, kupnja, prodaja, nasljeđivanje i darovanje
- Pojmovi vlastite zemlje: ImmoESt i pretporez u Austriji, rok špekulacije i AfA u Njemačkoj
- Raspon cijena po nekretnini i jasno što se dodatno naplaćuje
- Datirani stručni članci s izmišljenim primjerima izračuna
- Poveznice i posjetnice za agente i upravitelje zgrada koje vode na odgovarajuću stranicu
Radije ne
- „Nekretnine“ kao jedna ključna riječ na dugom popisu usluga
- „Zajamčeno Vam štedimo porez pri prodaji“
- Odgovarati na pitanja stanarskog prava kao da su porezna
- Porezne stope i granice od prije tri godine koje nitko nije ažurirao
- Bonusi za preporuke agentima ili popusti za posredovane klijente
Vaša web-stranica za mandate s nekretninama u pet koraka
- Odaberite tri povoda koji Vam donose najviše i najbolje mandate
- Za svaki povod napišite stranicu s uvodom, tijekom, dokumentima, rasponom cijena i sljedećim korakom
- Objavite i datirajte dva stručna članka o glavnim temama svoje zemlje
- Dopunite Google profil uslugama povezanima s nekretninama
- Odaberite tri agenta ili upravitelja zgrada i dajte im poveznice i posjetnice
Vaša web-stranica za mandate s nekretninama kao pregled
Stranice za najam, kupnju i prodaju, jasan raspon cijena i impresum prema Vašem strukovnom pravu: pogledajte u besplatnom pregledu kako Vaš ured može izgledati online.
Neobvezujući pregled kako bi web-stranica Vašeg ureda mogla izgledati kod nas.
Izvori
- § 30a EStG 1988: posebna porezna stopa za prihode od prodaje zemljišta, RIS
- § 30c EStG 1988: samoizračun ImmoESt od strane zastupnika stranaka, RIS
- § 7 Grunderwerbsteuergesetz 1987 (Zakon o porezu na promet nekretnina): stope, RIS
- § 84 WTBG 2017: provizije, RIS
- § 23 EStG: privatni poslovi otuđenja
- § 7 EStG: amortizacija (AfA)
- § 6 EStG: vrednovanje (troškovi izgradnje bliski stjecanju, st. 1 br. 1a)
- § 9 StBerG: naknada za posredovanje poslova
- § 80 WTBG 2017: obveza čuvanja tajne, RIS
- Strukovni pravilnik Savezne komore poreznih savjetnika (BOStB) s FBO, posljednja izmjena 22.09.2026.
