Steuerberatung für Immobilien: wie Sie Vermieter:innen und Investor:innen online gewinnen

Wie Vermieter:innen und Investor:innen nach Steuerberatung suchen

Wer eine Wohnung vermietet oder ein Zinshaus kauft, sucht selten nach „Steuerberatung“ im Allgemeinen. Gesucht wird mit einem konkreten Anlass und oft mit Zeitdruck: Der Kaufvertrag liegt beim Notar, die erste Mieteinnahme ist da, der Verkauf steht an und die Frage lautet, ob Steuer anfällt. Die typischen Suchbegriffe zeigen das deutlich: „steuerberater immobilien vermietung“, „steuerberater immobilienkauf“, „steuerberater immobilien kosten“ oder einfach „steuerberater immobilien in der nähe“.

Für Ihre Website bedeutet das zweierlei. Erstens muss für jeden dieser Anlässe eine Seite existieren, die genau diese Frage beantwortet. Zweitens ist die Nachfrage sporadisch: Eine Vermieterin mit zwei Wohnungen braucht Sie jedes Jahr für die Erklärung, aber eine Beratung beim Kauf vielleicht nur alle zehn Jahre. Wer im entscheidenden Moment nicht gefunden wird, verliert das Mandat an die Kanzlei, die gerade oben steht. Auf Dauer gewinnen Sie Immobilienmandant:innen deshalb nicht mit einer einzigen Kampagne, sondern mit Seiten, die das ganze Jahr über gefunden werden.

Seiten nach Anlass statt einer Seite „Immobilien“

Viele Kanzleien haben Immobilien als Stichwort in einer Leistungsliste: „Vermietung und Verpachtung“ zwischen „Lohnverrechnung“ und „Umgründungen“. Das reicht weder für Google noch für Menschen. Eine eigene Seite pro Anlass rankt für die passende Suche, lässt sich von Makler:innen per Link weiterschicken und beantwortet die Fragen, die sonst das Erstgespräch füllen. Wie Sie eine einzelne Leistungsseite aufbauen, beschreibt der Ratgeber zu Tätigkeitsbereichen auf der Kanzlei-Website; welche Seiten eine Steuerkanzlei insgesamt braucht, steht in Die Website für Ihre Steuerberatungskanzlei.

Jede Seite beginnt mit einem Satz, der den Anlass anspricht, und endet mit einem klaren nächsten Schritt. Zwei Beispiele für einen Einstieg, der zur Suche passt:

• „Sie vermieten eine Wohnung in Wien und wissen nicht, was Sie absetzen können? Wir übernehmen Ihre Erklärung zu Vermietung und Verpachtung und sagen Ihnen vorher, was sie kostet.“
• „Sie wollen eine vermietete Wohnung verkaufen und fragen sich, ob die Spekulationsfrist schon abgelaufen ist? Wir prüfen das vor dem Notartermin, damit es danach keine Überraschung gibt.“

Bleiben Sie dabei sachlich. „Immobilienspezialist:in“ oder „Experte für Immobiliensteuern“ sollte nur dort stehen, wo Sie Erfahrung und Kenntnisse belegen können, etwa durch die Zahl betreuter Vermieter:innen, Fachvorträge oder Fortbildungen. In Deutschland verlangt das § 9 Abs. 3 BOStB ausdrücklich, und in beiden Ländern ist irreführende Werbung unzulässig. Wer eine Nische so klar besetzt, profitiert davon besonders; wie Sie eine Spezialisierung grundsätzlich finden und zeigen, beschreibt der Beitrag Nische finden und auf der Website zeigen.

Fachthemen, die Immobilienmandant:innen suchen

Fachbeiträge sind für Immobilienkanzleien besonders wirksam, weil die Fragen sehr konkret sind und jedes Jahr wieder gestellt werden. Wichtig ist, dass Sie die Begriffe Ihres Landes verwenden. Ein Artikel über die „Spekulationsfrist“ hilft in Graz niemandem, und ein Text über die ImmoESt wird in Berlin nicht gesucht. Die folgende Übersicht zeigt die Themen, die in beiden Ländern am häufigsten gesucht werden. Stand der Zahlen ist das Erscheinungsdatum dieses Beitrags; prüfen Sie sie vor einer Veröffentlichung auf Ihrer Website.

Österreich: ImmoESt, Vermietung und Verpachtung, Vorsteuer

In Österreich ist die Immobilienertragsteuer das stärkste Suchthema, weil sie seit 2012 grundsätzlich jeden privaten Grundstücksverkauf betrifft. Ein guter Beitrag erklärt den Satz von 30 %, die Hauptwohnsitzbefreiung, die pauschale Ermittlung bei Altvermögen und, wichtig für die Zusammenarbeit, dass meist das Notariat oder die Anwaltskanzlei die ImmoESt im Zuge der Selbstberechnung abführt. Ihre Rolle als Steuerberater:in liegt davor (Prüfung der Ausnahmen, Ermittlung der Anschaffungskosten) und danach (Erklärung, Regelbesteuerungsoption, Verluste).

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung suchen Mandant:innen nach absetzbaren Kosten, der Abschreibung und der Aufteilung zwischen Grund und Gebäude. Bei der Vorsteuer geht es um die Frage, ob sich der Verzicht auf die Kleinunternehmerbefreiung lohnt, um die 10 % Umsatzsteuer auf Wohnungsmieten und um die Vorsteuerberichtigung, wenn eine Wohnung später steuerfrei verkauft oder privat genutzt wird. Diese Themen eignen sich gut für kurze, datierte Beiträge mit einem Rechenbeispiel ohne Mandantendaten.

Deutschland: Spekulationsfrist, AfA, Grundsteuer, 15-%-Grenze

In Deutschland suchen Verkäufer:innen vor allem nach der Spekulationsfrist: Ein privater Verkauf ist nach § 23 EStG nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen, und auch dann nicht, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Käufer:innen fragen nach der AfA, also wie viel des Kaufpreises sie jährlich abschreiben können, und nach der 15-%-Grenze: Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) in die Renovierung steckt, kann diese Kosten nicht sofort absetzen, sondern muss sie über die Nutzungsdauer abschreiben.

Die Grundsteuerreform hat viele Eigentümer:innen in Kanzleien gebracht, ist aber für Sie oft viel Aufwand für wenig Honorar. Nutzen Sie das Thema auf der Website als Einstieg, nicht als Hauptleistung: ein aktueller Beitrag, der Fragen zu Bescheiden und Einsprüchen allgemein erklärt, und am Ende der Hinweis auf Ihre laufende Betreuung für Vermieter:innen.

Preise und Anfrage: Vermieter:innen vergleichen

Private Vermieter:innen sind preisbewusst. Viele haben vorher die Erklärung selbst gemacht und fragen sich, ob sich eine Kanzlei rechnet. Wer auf der Website „Honorar nach Vereinbarung“ schreibt, bekommt Anfragen, die nach dem ersten Angebot verschwinden, und Anrufe, die nur nach dem Preis fragen. Ein ehrlicher Preisrahmen filtert besser.

• Preis pro Objekt oder Einheit: „Erklärung Vermietung und Verpachtung für eine Wohnung ab … Euro, jede weitere Einheit ab … Euro.“ Nennen Sie, was enthalten ist und was extra kostet (Ersterfassung, Kaufberatung, Vorsteuerberichtigung).
• Anlassberatung separat: Kaufprüfung oder Verkaufsberatung als Pauschale oder nach Stunden, mit einer ehrlichen Spanne.
• Österreich: Honorare sind frei vereinbar; weisen Sie klar aus, ob Preise brutto oder netto sind.
• Deutschland: Die StBVV gilt auch für Erklärungen zu Vermietung und Verpachtung. Pauschalen und abweichende Vergütungen brauchen eine Vereinbarung in Textform (§ 4 StBVV); formulieren Sie Preise auf der Website deshalb als „ab“ oder als Beispiel.

Das Anfrageformular fragt nur, was Sie zur Einschätzung brauchen: Anlass (Vermietung, Kauf, Verkauf, Erbschaft), Zahl und Art der Objekte, Ort, ob es schon eine Steuernummer bzw. Erklärungen aus Vorjahren gibt, und den gewünschten Zeitpunkt. Kaufverträge und Mietverträge kommen erst nach dem Erstgespräch über das Portal. Eine Liste der benötigten Unterlagen, etwa Kaufvertrag, Mietverträge, Kreditvertrag mit Zinsaufstellung, Betriebskostenabrechnungen und Rechnungen für Reparaturen, spart Ihnen und Ihren Mandant:innen Rückfragen.

Funktioniert „online“ bei Immobilienmandaten?

Ja, und für Vermieter:innen oft besser als für andere Mandant:innen. Wer in Wien wohnt und in Graz vermietet oder aus München eine Wohnung in Leipzig hält, ist an keinen Ort gebunden. Die Unterlagen sind überschaubar und lassen sich gut digital übermitteln: Mietverträge, Kontoauszüge, Abrechnungen der Hausverwaltung. Suchen wie „steuerberater immobilien online“ sind zwar seltener als die lokalen, aber dafür mit klarer Absicht.

Ein Hinweis zur Abgrenzung: Viele Suchende mit Immobilienfragen haben eigentlich ein mietrechtliches Problem, etwa eine Mieterhöhung, eine Kündigung oder Streit um die Betriebskosten. Für die Website heißt das: Grenzen Sie klar ab, was Sie steuerlich machen, und empfehlen Sie für rechtliche Fragen eine Anwaltskanzlei. Wie sich Kanzleien im Mietrecht positionieren, beschreibt der Beitrag Mietrecht: Positionierung für Vermieter oder Mieter; eine solche Kanzlei ist ein naheliegender Kooperationspartner.

Makler, Hausverwaltung, Notariat: Ihr Empfehlungsnetzwerk

Der häufigste Einwand von Immobilien-Steuerberater:innen lautet: „Mein Geschäft kommt über Makler und Notare.“ Das stimmt oft. Aber auch diese Empfehlung endet mit einer Google-Suche nach Ihrem Namen, und dann muss die Website bestätigen, was die Maklerin gesagt hat. Website und Netzwerk sind deshalb kein Gegensatz: Die Website macht Sie empfehlbar. Wie das allgemein funktioniert, beschreibt der Ratgeber Empfehlungen und Netzwerk für Kanzleien.

Gute Partner:innen empfehlen Sie, wenn sie genau wissen, wofür Sie stehen. „Macht Steuern“ ist eine schwache Empfehlung, „Sie prüft vor dem Notartermin, ob beim Verkauf ImmoESt anfällt“ eine starke. Geben Sie Makler:innen und Hausverwaltungen deshalb Links auf einzelne Seiten statt auf die Startseite, und legen Sie ihnen eine Visitenkarte mit QR-Code zur passenden Seite hin; den Visitenkarten-Generator können Sie dafür kostenlos nutzen.

Zeigen Sie Kooperationen auf der Website, dann so, dass klar bleibt: Das sind getrennte Unternehmen mit eigenen Leistungen. Und fragen Sie im Erstgespräch oder im Formular, wie Mandant:innen auf Sie gekommen sind. Nach einigen Monaten sehen Sie, welche Maklerin oder Hausverwaltung Sie wirklich empfiehlt und wo sich ein Kaffee zur Pflege der Beziehung lohnt.

Typische Fehler auf Websites von Immobilien-Steuerkanzleien